賃貸経営とリスク

賃貸経営とリスク

MAY.20.2019

投資には、リスクが付き物です。

 

どんな投資商品でも必ずリターンと共にリスクがあり、一方が大きくなればもう一方も大きくなるという比例関係にあります。

定期預金とビットコインではどちらが儲けられそうか、どちらがよりリスクがありそうか、考えるまでもないですね。

 

投資用不動産は、一般的に金投資などと共に「ミドルリスク、ミドルリターンである」と言われています。

株やFX、ビットコインに比べて、「資産が形に残る」という点がリターンを保証するひとつの要因です。

 

では、リスクとは具体的に何でしょうか。

 

一番大きなものはそう、空室ですね。

入居者がつかず賃料が入ってこなければ投資した意味がありません…。

 

私は賃貸管理の業務に携わって約4年になりますが、空室が埋まらない理由は大きく3つに分かれると思っています。

 

 

1、賃料

 

所謂「相場」からかけ離れた賃料で募集している場合です。

借りたい人がたくさんいれば賃料は上がり、逆に借り手がつかなければ賃料は下がります。需要と供給が合っていない、とも言い換えられますね。

 

毎年様々な媒体で「ファミリー層に人気の駅」や「賃料が落ちない路線」などが特集されています。

交通の便が良く通勤に便利だったり、おしゃれでイメージが良かったり、近くに大企業や大学があったりなど賃貸需要の要因は様々ですが、「この物件をどんな人がどんな理由で借りたいと思ってくれるのだろう?」という観点は外すことのできないところだと思います。

 

私が営業時代に担当したお客様で、子供を〇〇中学にどうしても入れたいからその学区内で探しているという方がいました。

この場合借り手はファミリー層なので、ワンルームではなく3LDK以上のマンションの方が需要がありそうですね。

 

もしもあまり土地や物件に魅力がなく(魅力がない、ということはないと思うのですが…。)、借りたいと思ってくれる人が少ないのであれば、賃料を下げるという選択肢になります。

但し、賃料を下げると入居してくれる人の質も下がる、というのが一般的ではあります。

滞納のリスクについてはまた後ほど触れたいと思います。

 

 

2、内装

 

問い合わせもある、内見も入るのに入居者が決まらない、という場合がよくあります。

逆にあまり賃貸需要がないようなエリアでいつも満室稼働を続けている物件もあります。

 

よくある原因が、内装の出来です。

 

もちろんきちんとしたリフォーム業者に修繕を任せ、壊れた個所の修繕やクリーニングが終わっていることは大前提ですが、

万人受けするシンプルな内装ではなく、一部の人が好みそうな部屋をあえて作ることで相場より高い賃料を取ることも可能になる場合があります。

 

あまりお金がかからないもので代表的なものはアクセントクロス、クッションフロアの張替え、3点ユニットのダイノックシートなどがありますが、

ちょっとお金をかければ和室を洋室にしたり、3LDKをDINKS向けのおしゃれ1LDKにしたり、家具家電付きの部屋にしたりすることも可能です。

 

空室が長引く場合、まず商品としてきちんと修繕と清掃がなされている状態なのかどうかを確認の上、思い切ってお金を出してより魅力的なお部屋に変えてしまう、というのも選択肢の一つです。

 

 

3、情報

 

オーナー様が案外見落としがちな観点が、「借り手がどこから情報を入手して問い合わせてくるか?」という点です。

 

現在、賃貸マンションを借りたい人の大多数はインターネットで情報を仕入れます。

所謂お部屋探しのサイトはたくさんありますが、スーモ、ホームズ、アットホームなど代表的な媒体に情報は行き渡っていますでしょうか?

それぞれ同じような目的のサイトですが、見ている方の層や強みは若干違いますので、より多くの方に情報が行き届く工夫が必要になります。

 

また、情報集めをきちんとし、お客様をたくさん抱えるスキルのある仲介業者さんに、積極的に紹介してもらうということもあります。

管理会社と仲介業者の付き合いが密で積極的に紹介してもらえたりすることもありますので、ぜひ「自分の物件を紹介してくれる仲介業者はどんな会社か?」というところも気にしてみてください。

 

 

 

 

以上、ここまで空室リスクの要因を見てきましたが、忘れてはならないもう一つのリスクが「滞納」です。

 

滞納のリスクを最小限にするために、まず忘れてはならないのは、入居時の審査をすることです。

歳はいくつで、どこで働いていて、年収はどのくらいなのか。

一般的には管理会社が審査をすることになると思いますが、オーナー様も申込書を確認するなど、きちんとした属性の入居者を選ぶことが大切です。

 

また万一滞納があった場合の保険として、賃料の保証会社に入ってもらうということもできます。

 

保証会社とは、家賃の滞納が起きた場合に入居者の代わりに立替を行ってくれたり、あまりに滞納がひどい場合は強制執行の手続きを代理で行ってくれたりする会社になります。

 

万能に思えますが、会社によっては立替てくれる賃料に差があったりするため、どの保証会社を利用するか、オーナー様としても積極的に比較し選択していくほうが後のリスクが少なくて済みます。

火災保険に加入するのに、どの保険会社が一番よいプランを提示してくれるか比較検討するのと似ていますね。

 

また、保証会社に支払う保証料は一般的に入居時に入居者が負担するため、初期費用を抑えたい人にとってはそもそも入居のネックとなる場合があります。

その場合、初回の保証料のみオーナー様が負担するということもできますが、保証会社ではなく連帯保証人を立ててもらうという選択肢も検討しましょう。

 

 

 

 

賃貸経営につきものの「空室」と「滞納」リスクについてお話ししてきましたが、いかがでしたでしょうか。

 

対策についてはいつも賃貸管理会社に任せっきりというオーナー様も多いかと思いますが、やはり物件と入居者さんに愛着を持って賃貸経営をされているオーナー様のほうが、上手くいっている気がします。

 

それは、手間や時間をかけることとはまた別の次元だと思います。

自分の所有する物件がどんな場所にあって、どんなリフォームをされていて、どんな人が住んでいて、どのような暮らしをしているのか。

 

価格と利回りだけではなくそういった細かい情報にも触れてみると、回避できるリスクも多いかもしれません。

 

 

コラム執筆者の紹介

小瀬 真奈海総務部 係長

10歳から10年以上バドミントンをやっていて全国大会への出場経験もあり、学生時代はスポーツ少女。
最近はデスクワークのせいか運動不足気味で万年ダイエッターとなりつつあります。

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